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新築マンションも万全とは言えない?

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やはり修繕積立金の存在

 

リノベマンションは修繕積立に注意では修繕積立金の高騰が将来的な重荷になるというお話をしましたが、新築マンションも永住を前提で考えると必ずしも万全ではないのです。例えば35歳で新築マンションを購入した場合の例で考えてみましょう。

 

35歳で新築マンションを購入した場合

大規模修繕工事は12年ごとに行われ、配管や電気設備など大型の改修工事は30年ごとに行われます。
新築販売時の修繕積立計画は販売時の費用を低く見せるため30年分の費用しか見込まれていません。さらに30年分の修繕費用も実は5年ごとに引き上げなければカバーできないというずさんな設計になっています。30年目以降の大規模修繕費用を捻出するためにはさらなる修繕積立金の上積みが必要となり、多くの場合はそれでも不足するため、大規模修繕工事のたびに一時金を徴収されることになります。

 

当初の修繕積立計画案では30年目の大型設備改修工事で修繕積立金が枯渇してしまいますので、30年目以降の大規模修繕を見据えて、マンション管理組合では適宜修繕積立金の引き上げを検討することになります。
金額の引き上げ方や引き上げ時期は何年目までの大規模修繕を見込むかによって変わってきますので、一概には言えませんが、36年目の大規模修繕も視野に入れると当初金額の5倍程度に膨らむ例もあるようです。

 

都内で一般的な70uの3LDKマンションで考えると、当初6〜7千円だった修繕積立金が30年目には3万円を超える金額になる可能性があるということです。
一般的な管理費1万円と合わせると約4万円ということになり、なかなかの金額負担となってきます。

 

築40年を超えると建て替えの議論も

 

35歳で新築マンションを購入した場合、36年目の大規模修繕時でも71歳ですので、まだまだ住み続ける必要があります。
その後48年目の大規模修繕工事、60年目の大規模修繕+大規模設備更新と続くわけですが、一時金を徴収せずに修繕積立金の増額だけで対応するとなるとおそらく5万円、6万円という額になっていることでしょう。60年目はダブルの大規模工事が待っていますので、それだけでは足りず一時金の徴収は不可避なものと考えられます。

 

60年目の大規模工事を迎えるころには95歳となっていますが、今後の平均寿命はますます長寿命化が予想されていますのでまだまだ健在なことでしょう。この年齢になって数百万円の一時金徴収を求められても支払内は困難なものと想定されます。しかし、管理組合で決議されてしまえば支払いを拒否することはできませんので、何らかの方法で資金を工面する必要に迫られることになります。

 

また築40〜50年を超えてくるとマンションの建て替えを議論する管理組合も出てくることでしょう。容積率が余っているマンションであれば今よりも大型のマンションを建設し、売却した資金で既存居住者の建て替え費用を肩代わりするというウルトラCが使えますので、これまでにも成功した例はあります。しかし、ほとんどのマンションではそのような等価交換方式は使えませんので、なかなか建て替えの議論は進まないようです。ほとんどの世帯がリタイアを迎えている中で、建て替え費用を工面できる世帯など一部の世帯に限られてしまうでしょう。

 

そのような流れの中で修繕を繰り返しながら騙し騙し住んでいくしかないというのが実情なのです。

 

個人年金は長生きに備える保険でもお話したように、今後の平均寿命の延びを考えると、少なくとも100歳までのライフプランは必須な状況と考えられます。それなのに多くのファイナンシャルプランナーや雑誌の試算は現在の平均寿命である85歳程度を想定したものとなっています。そもそも平均寿命の考え方が間違っていて、多くの方は平均寿命よりも長生きするという事実を見落としています。こういった観点からも、もう一度マンションライフについて考えてみる必要があるのではないかということなのです。

 

60歳で新築マンションを買うなら安全圏

 

仮に60歳で新築マンションを買ったなら、マンションの法定耐用年数は47年ですから、建て替え議論が巻き起こる頃には既に100歳を超えています。このくらいの余裕があればさすがに安全圏と言えるでしょう。
しかし、60歳までひたすら賃貸に暮らしつつ住宅購入資金を貯めるのは至難の業です。むしろ非効率とさえ言えるでしょう。ではどうしたらよいのでしょうか。

 

ひとつの方法としては、一度マンションを購入したら修繕積立金が値上げされようが、一時金を徴収されようが最後まで住み続けるという選択肢があります。おそらく多くの方が実践されている方法でしょう。ただ本当に60年以上にわたって住み続けることができるのか、高齢になって高額な修繕積立金や一時金を工面できるのかという問題は残されてしまいます。しかし、高齢になって金銭的な余裕がある方はそれほど多くないとも推測されますので、実際問題として大規模修繕などの問題は先送りされ、なんとなく住み続けることができるという可能性も高いように考えられます。

 

もう一つの方法は、10年ごとにマンションを住み替えるというものです。賃貸でもないのに10年ごとにマンションを住み替えるなんて何を言っているんだと思われるかもしれませんが、都心の利便性の高いマンションであれば十分に可能なのです。
こちらの方法については10年ごとの住み替えもおすすめですで詳しくお話いたします。

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