SAME YEARS, DIFFERENT RESPONSIBILITIES
家賃とローン返済額だけを横に置くと、賃貸の初期費用・更新・住み替えも、購入の頭金・諸費用・管理・修繕・税・売却も消えてしまいます。この比較では、同じ居住年数にそろえ、通常案と厳しめ案を同時に見ます。
借りる間に出るお金
初期費用、家賃・共益費、更新・保険、家賃変化、途中の住み替えを合計します。
持つ間と離れる日に出るお金
頭金、購入諸費用、返済、管理・修繕、税・保険、臨時修繕から売却手取りを引きます。
前提が外れたとき
入力したストレス金利と厳しめの売却額で、差額がどこまで動くかを残します。
賃貸と購入、同じ年数で三つの結果を見る
初期値は37歳の佳奈さんが20年住む想定です。一項目ずつ自分の見積りへ変えてください。
安い方を決める前に、前提の振れ幅を見る
賃貸の総支出
購入の純支出・通常案
購入の純支出・厳しめ案
- 賃貸
- 購入
- 賃貸
- 購入
- ローン残高
- 通常の売却手取り
- 厳しめの売却手取り
前提だけで動いた金額
- 入力した家賃変化による差：
- 売却想定額を下げた差：
- ストレス金利へ上げた差：
計算式と含めていないもの
賃貸は初期費用、年ごとに変化させた家賃、更新・保険等、入力回数分の住み替え費用を合計。購入は頭金、諸費用、元利均等返済、管理・修繕、税・保険、臨時修繕、売却までの二重負担を合計し、売却額から売却費用とローン残高を引いた手取りを差し引きます。住宅ローン控除、投資運用、物価全般、賃貸退去精算、個別の税・手数料、災害、売却期間の変動は自動計算しません。
結果は「勝敗」ではなく、どの前提へ弱いかで読む
佳奈さんの初期値では、20年の賃貸総支出は約2,918万円。購入の通常案は約2,869万円で差は約49万円だった。しかし売却額を2,100万円から1,650万円へ下げ、金利を1.5％から3％へ置くと、購入の厳しめ案は約3,987万円になる。通常案の小さな差より、売却額と金利を変えた幅の方が大きい。
この数字は将来を予言しない。購入が有利という結論も、賃貸が安全という結論も出さない。「売却額を低く置いても転職できるか」「金利が上がった場合に生活費を残せるか」「賃貸で二度移るなら費用はいくらか」という次の質問を作る。
5年、10年、20年を同じ入力のまま回す
居住年数は一つに決め打ちせず、転職するかもしれない5年、仕事や親の状況が変わりそうな10年、長く住む20年など複数回試す。購入には最初の諸費用があり、短期間ではその比重が大きく見える。年数が延びればローン残高は減る一方、管理費、修繕積立金、税・保険、専有部修繕は積み上がる。賃貸も家賃と更新費用が続き、入力した回数だけ住み替え費用が加わる。
年数を変えるとき、売却想定額も同じままにしない。5年後と20年後で同じ価格を置けば、比較したい仮定まで混ざる。各期間について周辺取引とローン残高を確認し、通常案と厳しめ案を入れ直す。「何年で購入が得になるか」を一点で探すより、自分が移りたい年に現金を用意できるかを見る。
売却手取りがマイナスでも、計算エラーではない
売却想定額から売却費用とローン残高を引いた結果がマイナスなら、売る日に差額資金が必要という仮定になる。ツールは0円へ丸めず、その負担を購入純支出へ加える。実際に売却できる価格や費用は確定していないため、そこで不安を煽らず、残高証明、査定の前提、住み替え時期、売却までの二重負担を確認する。
入力は広告の返済例ではなく、自分が受け取った資料から
購入価格とローン金利だけを広告から写さない。購入諸費用、管理費、修繕積立金、税・保険、専有部修繕、売却時の残高まで埋める。返済案は住宅金融支援機構の住宅ローンシミュレーションでも条件を変え、金融機関の正式な見積りと照合する。
売却想定額は一社の査定を確定額にしない。近い地域、面積、築年、時期の取引を国土交通省の不動産情報ライブラリで複数確認し、通常案と厳しめ案を自分で置く。マンションなら管理・修繕の状態も価格や住み続けやすさと別に確認する。
金額に出ない四つは、別の表へ残す
移りやすさ
転職、介護、体調、近隣環境が変わったとき、何か月・いくらで離れられるか。
変えられる範囲
内装、設備、ペット、仕事利用をどこまで自分で決めたいか。
管理する責任
契約更新を続ける負担と、管理組合・修繕・専有部故障を担う負担のどちらか。
将来の動線
階段、通院、買い物、保証、緊急連絡、見守りをどちらの住まいでも準備できるか。
判断条件を物語と一緒に整理したい場合は、ひとり暮らしは賃貸と購入どっち？へ進む。購入側の収入減・金利・出口を詳しく見るなら一人で家を買う前の住宅耐久テスト、賃貸側の更新・保証・家賃耐久を見るなら一人暮らしの賃貸見直しで補う。
物件検索・住宅相談へ進む前に、結果を一枚にする
相談先へは「どちらが得ですか」と丸ごと渡さない。比較年数、通常案、厳しめ案、購入直後に必要な現金、住宅費以外に守る支出、転居可能性を持っていく。サービスの立場、対象物件・金融機関の範囲、料金・報酬、入力情報の共有先、営業連絡の止め方も確認する。
広告サービスを掲載する場合も、立場、対象範囲、料金、情報共有先を確認できたものだけにする。広告報酬で賃貸・購入の結果を変えず、掲載が終了しても比較結果と確認手順は残す。