土曜17時18分。小川佳奈さん（仮・37歳）は、内見帰りの駅ホームでスマートフォンを伏せた。届いたのは「本日中なら押さえられます」という短い通知。気に入った理由は南向きでも駅近でもない。玄関から台所まで、重い買物袋を床へ置かず歩けたことだった。
メーカーの人事主任。手取りは月31万円、今の家賃は10万4,000円、貯蓄は720万円。通勤先は横浜方面だが、都内の拠点へ異動する可能性もある。頭金を多く入れれば毎月は軽くなる。けれど、転職や家族の用事が重なった月まで、通帳を家の中へ閉じ込めたくはない。
佳奈さん「買える金額は出してもらいました。問題ないそうです」
橘「玄関を開ける日は、いくら残りますか」
佳奈さん「頭金を払った後？」
橘「諸費用と引越しと、最初に直したい床まで払った後です」
東京の街を選ぶ前に、家の時間を三冊へ分ける
01
玄関を開ける日
頭金、売買諸費用、引越し、家具、鍵、入居前の内装。ローン実行までに自分の口座から出る現金を集める。
02
普通に暮らす10年
返済、管理費、修繕積立金、税、保険、室内設備。帰宅、買物、仕事、休日の動線も同じ期間で見る。
03
手放す日
売却価格を予言せず、低めを含む仮定を置く。売却費用とその日の残債を引き、住み替えに持ち出せる現金を見る。
「人気駅だから売れる」は三冊のどこにも書けない。価格情報は条件の近い過去の取引を探す入口で、未来の成約保証ではない。管理状態、階、向き、面積、権利、建物の履歴が違えば、同じ駅でも別の家になる。
東京はランキングではなく、生活の方向から六棚を開く
佳奈さんは「資産価値が高い区」を検索するのをやめ、勤務先と休日から路線図へ六つの方向を書いた。これはおすすめ順位ではなく、最初の検索範囲だ。
城南・神奈川接続
品川、大井町、蒲田方面。横浜方面と都心をまたぐ日を、朝だけでなく22時台の帰宅で試す。
東横・目黒線の周辺
沿線名ではなく、急行通過、乗換、駅からの坂、スーパーから玄関までを歩く。
城東・地下鉄接続
錦糸町、住吉、押上周辺。複数路線と価格だけでなく、住所・階数・設備位置で水害時の生活を読む。
北東・二路線候補
北千住、赤羽、王子周辺。路線が多いことと、自分の勤務先へ代替できることを分ける。
城西・生活圏候補
中野、荻窪、練馬方面。駅距離を一分縮める費用と、日曜の買物や走れる道を比べる。
多摩・広さ候補
立川、調布、府中など。面積の余裕と通勤日数、終電後、異動時の出口を同じ表に置く。
候補駅が決まったら、不動産情報ライブラリで時期、面積、築年、物件種別をそろえ、募集価格とは別に保存する。取引件数が少ない条件は、平均を精密な答えに見せない。
二候補を「玄関・普通の月・出口」で読む三冊
売却価格は予測ではなく、選び直せる仮定です。入居前現金、毎月、保有中の現金支出、売却時残債が動きます。総合順位は出しません。入力内容は保存・送信しません。
頭金を入れた後、生活は始められるか
佳奈さんは最初、720万円のうち600万円を頭金にするつもりだった。諸費用、引越し、床の補修、カーテン、照明を足すと、鍵を受け取る日に普通預金が細くなる。頭金は「毎月返済を下げる道具」と「働き方を変えられる現金」の交換だと考え直した。
申込前に同じ紙へ出す
手付金の時期、ローン特約、諸費用明細、管理費等の精算、入居前工事、家具家電、引越し、現在の賃貸と重なる一か月、生活防衛資金。
仮審査の通過額は、使ってよい上限ではない。普通の月だけでなく、賞与がない月、休職や転職で収入が細い月を別に置く。頭金を増やす判断は、その二つの月を並べてからでよい。
日曜11時、候補の家から一日を始めてみる
翌朝、佳奈さんは候補駅へ戻った。平日の内見で通った最短道ではなく、日曜に本当に使うスーパー、書店、ランニングできる道を一周する。冷凍食品を買ってから坂を上り、エントランスの宅配ボックス、駐輪場、ゴミ置場をもう一度見る。
夜は22時台にも歩く。公開地図は地域を見る一枚で、照明、歩道、抜け道、建物入口の見通しは自分の時刻で確かめる。災害も区名で丸めず、住所、階、浸水の種類、受電設備、停電時の階段、避難先を候補ごとに残す。
住みやすさと手放しやすさは別の欄にする。広いワンルームが自分には快適でも、将来の買い手が同じとは限らない。一方、売れそうだからという理由だけで、毎日の台所や収納を我慢する必要もない。
二度目の内見は、きれいな部屋を見る時間ではない
佳奈さんは再内見を45分で頼んだ。最初の10分は玄関に立ち、靴、傘、宅配便、買物袋の置き場所を決める。次の10分は台所。冷蔵庫、電子レンジ、ごみ箱を実寸で置き、扉を開けたまま通れるかを見る。コンセントの位置は写真だけで済ませず、分電盤の容量、給湯器、エアコンの年式も一覧にした。
15分は窓と水回りへ使う。窓を閉めた時と開けた時の音、サッシ周辺、換気扇、浴室の乾き方、洗濯機置場の幅と蛇口。眺望の写真より、カーテンを閉める時間と隣の窓からの視線が日常を左右する。残り10分は共用部へ戻り、掲示板、郵便受け、廊下、エレベーター、非常階段、ゴミ置場を歩く。清掃の見た目だけで管理全体を断定せず、気づいた点を議事録で探す。
売主が居住中なら、生活の痕跡は欠点探しではなく質問の手がかりになる。「この窓は何時ごろ眩しいですか」「大きな荷物はどこから運びますか」「最近、給湯器を替えましたか」。答えはメモへ写し、契約書や付帯設備表と照合する。
年収ではなく、手取りが細くなる月に家を置く
普通の月の手取り31万円から住居費16万円を払えば、残りは15万円。そこから食費、光熱通信、交通、保険、交際、衣服、医療、旅行積立が出る。佳奈さんが気にしたのは平均ではなく、転職直後や休職で手取りが24万円になった月だった。同じ住居費なら残りは8万円になる。
ここへ修繕積立金の増額、固定資産税の納付、給湯器やエアコンの交換が重なるかもしれない。ツールの「一時修繕」は、将来の正確な工事額を当てる欄ではない。自分の部屋で壊れる物と、管理組合から一時負担を求められる仮定を、ゼロのまま忘れないための欄だ。
普通の月
手取り、返済、管理費、修繕積立金、月割りした税・保険、生活費、楽しみ。
細い月
賞与を入れず、収入減と最低限の生活を置く。現金で何か月持てるかを見る。
重なる月
引越し、賃貸との二重払い、税、設備交換、更新された積立金が同時に来る。
管理費や積立金をローン返済の外へ追い出すと、広告の「月々」と生活の月額が別物になる。駐輪場、インターネット、町会費など小さい固定費も、契約前の明細から拾う。比較は同じ費目をそろえて初めて始まる。
部屋だけでなく、建物の家計を読む
中古マンションは、専有部分を気に入った後に管理資料を読む。管理規約、複数期の総会議事録、長期修繕計画、修繕積立金残高、滞納、借入、一時金や増額の予定、大規模修繕履歴。認定の有無は入口の一つで、資料そのものを読まなくてよい印ではない。
計画
計画期間、予定工事、金額、見直し時期。自分が住む10年と重なる工事を丸で囲む。
会計
積立残高だけでなく、将来支出、滞納、借入、値上げ議案を同じ時間軸へ置く。
議事録
漏水、騒音、駐輪、民泊、ペット、役員、管理会社変更など、日常の運営がどう決まるかを読む。
佳奈さん「資料をお願いしたら、申込後に見せますと言われました」
橘「では、資料を読めない状態も候補の条件です」
佳奈さん「断る理由ではなく、空欄として残す？」
橘「空欄の大きさは、価格に写っていません」
売る日を決めずに、売る日の紙だけ作る
10年後の売却価格は分からない。だから一つの上昇予想へ寄りかからず、同条件の過去取引を見ながら複数の仮定を入れる。売却費用を引き、ローン残高を返した後に現金が残るかを見る。結果が赤字なら「買ってはいけない」ではなく、住み替え時に追加現金が必要になる仮定だ。
売らずに貸す案は、自動の安全網にしない。管理規約、住宅ローン契約、賃料、空室、管理委託、修繕、税を別に確認する。誰に売るかを想像する前に、権利、用途、専有面積、間取り、管理の記録が次の人へ渡せるかを見る。
「本日中」の前に、止められる条件を文章にする
申込、手付金、売買契約、住宅ローン契約、引渡しは同じ日ではない。佳奈さんは担当者に、今どの段階で、支払うお金は何で、成立しなかった場合にどう扱われるかを一つずつ聞いた。住宅ローン特約の期限と対象、契約不適合に関する条項、付帯設備表、告知書、引渡し状態も、口頭の「大丈夫」から書面へ戻す。
中古物件では、内見時に動いた設備が引渡しまで同じ状態とは限らない。エアコン、給湯器、食洗機、床暖房、窓、建具、水栓を付帯設備表と照らし、残す物と撤去する物を分ける。リフォームを予定するなら、管理規約の工事時間、床材、申請期限、搬入経路、承認の要否を先に確認する。
分からなければ止める
支払名目、返金条件、期限、申込と契約の違い、ローン特約の範囲。
書面が来たら照合する
広告、質問への回答、重要事項説明、契約書、設備表、管理資料で表現が変わっていないか。
急ぐ理由が物件側にあることと、確認を省いてよいことは別だ。確認期限が短いなら、その短さも候補の条件として三冊へ残す。
物件検索・住宅相談は、空欄を埋めるために使う
物件検索サイトは候補を集める場所、仲介会社は資料と取引条件を確認する窓口、住宅ローン相談は金融機関・金利タイプ・諸費用・団信等を比べる入口、査定は売却仮定を考える材料。同じ「無料」でも、誰が報酬を受け取り、どこへ個人情報が送られ、どの会社・商品を扱うかは同じではない。
検索前
入居前現金の上限、普通の月、細い月、勤務先二か所、住む年数、必須条件三つ。
問い合わせ前
掲載更新、取引態様、諸費用、管理資料の開示時期、権利、引渡し、ローン特約。
相談前
相談料金、紹介範囲、金融機関数、連絡方法、申込先、個人情報の提供先、断り方。
当サイトの広告導線も、この順で置く。高額な物件を上位にせず、佳奈さんが作った質問を持って外へ出られるサービスだけを比較対象にする。
「今夜申し込む」の代わりに、七つの資料を頼んだ
日曜20時36分。佳奈さんは営業担当への返信を打ち直した。管理規約、長期修繕計画、修繕積立金の残高と滞納、直近三期の総会議事録、大規模修繕履歴、重要事項調査報告書、初期費用明細。ローン仮審査は頭金を二通りにしてほしい、と付け加えた。
候補は一つも減っていない。買うとも、見送るとも決めていない。それでも、昨日より選べる。東京で一人の家を買うエリアは、区の順位で決まるのではない。鍵を受け取る日、普通に帰る10年、手放す日。その三冊を開いても、ここで暮らしたいと思える場所から残っていく。
佳奈さんが今夜送ったのは、申込みではなく七つの資料を頼む返信だった。管理と修繕の記録、頭金を二通りにしたローン仮審査の結果がそろうまで、候補は一つに絞らない。買うかどうかは、それを見てから決める。
東京の購入エリア選びを深掘りする
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東京で買う前に残す数字
比較表を閉じる前に、数字を三つだけ自分の予定へ置き換えます。全部が決まらない場合は、分からない項目を残したまま契約や追加注文へ進まないことが大切です。
- 頭金を払った後に残す生活防衛資金
- 通勤・買い物・通院の移動時間
- 10年後に売る場合の出口と管理費の上がり方
