リノベ中古マンションの修繕積立金｜購入前の確認資料

金曜22時17分。小川佳奈さん（仮・37歳）は、仲介担当から届いた四つのPDFを開いた。最初の写真は、白いキッチンと木目の床。次は長期修繕計画、収支計算書、総会議事録だった。議事録の途中に、赤い下線のない一行があった。「修繕積立金改定案は継続審議」。

候補は築28年、室内を全面リノベーションした中古マンション。管理費1万6,500円、修繕積立金1万5,500円。販売図面には「管理良好」とある。佳奈さんは月3万2,000円を住宅ローン返済へ足していたが、3年後に積立金を2万8,000円へ上げ、一時金30万円も検討する案までは入れていなかった。

リノベーションで新しくなるのは、どこまでか

室内の壁、床、キッチン、浴室、専有部分の配管は工事範囲に入ることがある。けれど、外壁、屋上、廊下、エレベーター、建物全体の給排水管などは共用部分だ。白いキッチンになっても、建物の築年数と管理組合の意思決定は若返らない。

「リノベ済み」は室内工事の状態を表す言葉で、管理組合の財政評価ではない。反対に、築28年だから危険とも決められない。何を直し、何が未施工で、次にどの工事を、どの資金で行うかを資料と現地でつなぐ。

一枚目は長期修繕計画。「何年ごと」より中身を見る

国土交通省の長期修繕計画ガイドラインでは、計画期間30年以上かつ大規模修繕工事を2回含む期間以上が望ましい考え方として示されている。これは、どの建物も12年ごとに同じ工事をするという意味ではない。劣化、材料、仕様、調査結果により周期と工事範囲は変わる。

見るのは作成日、見直し日、計画期間、工事項目、数量、単価、工事費、収支。外壁と防水だけでなく、給排水、電気、エレベーター、機械式駐車場など、その建物にある設備が計画へ入っているか。消費税、物価、設計監理、調査診断をどう見込むかも確かめる。

二枚目は収支。残高6,200万円を単独で見ない

候補マンションの修繕積立金残高は6,200万円。大きく見えるが、戸数、建物規模、設備、直近工事、予定工事がなければ十分かは読めない。佳奈さんの練習用条件では、建物全体の積立収入が月135万円、年換算1,620万円。3か月以上の滞納額を年180万円相当として同じペースが続く仮定なら、実効的な年収入は1,440万円になる。

15年間の予定工事を2億1,000万円、借入残高0円と置くと、現在残高6,200万円に15年分の仮収入2億1,600万円を足し、工事費を引いた単純残は6,800万円。ただし、これは安心判定ではない。積立金の増額、工事費上昇、追加工事、滞納回収、工事時期を再現していない。数字がプラスでも、見積りや工事項目が古ければ意味が変わる。

三枚目は議事録。「問題がある」より進み方を読む

総会議事録に値上げ、漏水、工事延期、管理会社変更、役員不足が書かれていても、それだけで管理不良とは言えない。問題が見えることは、話し合われている証拠にもなる。大切なのは、調査、見積り、説明、決議、実行のどこで止まっているかだ。

佳奈さんが見つけた「継続審議」には、次回期限が書かれていなかった。前々年の議事録にも似た値上げ案がある。そこで「値上げは確定」とも「否決された」とも読まず、次の総会予定、再提案する金額、工事見積りの有効時期を質問にした。

修繕積立・三資料の読書机で、15年を開く

候補の仮条件を初期値にした。本人の支払額と建物全体の収支を混ぜず、資料の空欄も別に返す。建物収支は、現在の年滞納額が入力期間ずっと続く厳しめの単純経路だ。物件価値や工事の妥当性は判定しない。

初期値では、現在月額との差が210万円になる

修繕積立金1万5,500円が15年続くなら279万円。3年後から2万8,000円へ変わり、一時金30万円を加える入力例では489万円。差は210万円になる。値上げ案が未決議なら、489万円を確定支出にはしない。それでも、今の月額だけで住宅ローンを組むより、増額後を厳しめ案へ置く方が生活を試せる。

初期値の結果は、資料不足を先に返す。計画見直しから8年、計画期間25年、工事履歴未取得、議事録は一部、見積根拠未確認。5つの空欄があるため、6,800万円の単純残を「余裕」と呼ばない。資料をそろえてから、同じ工事費が計画、収支、議事録で一致するかを見る。

認定マークは、資料を読まなくてよい印ではない

マンション管理計画認定制度には、総会開催、管理規約、区分経理、滞納、長期修繕計画の見直し・期間などの基準がある。認定の有無は管理を調べる入口になるが、候補住戸の室内、騒音、契約、将来価格まで保証するものではない。自治体独自基準や認定時点も確認する。

未認定だから即除外とも決めない。申請していないのか、対象自治体の制度状況、管理組合が検討中なのかを分ける。認定マークより、今回受け取った資料が何年何月の状態かを優先する。

物件・リノベ・相談先へ、同じ七問を渡す

1. 専有部分と共用部分の工事境界はどこか。
2. 長期修繕計画はいつ見直し、何年先まであるか。
3. 積立残高、滞納、借入れ、一時金は同じ決算時点か。
4. 直近工事は計画どおりか。変更理由と実額はいくらか。
5. 値上げ案は決議済みか、検討中か。次の期限はいつか。
6. リノベ会社、売主、仲介、管理会社の関係と保証範囲は。
7. 資料の未取得項目を、申込前のいつまでに受け取れるか。

紹介サービスを比較するときは、掲載戸数より、長期修繕計画、重要事項調査報告書、議事録、工事履歴をいつ開示できるかを見る。相談料金、仲介手数料、リノベ会社との関係、住宅ローン紹介、個人情報の送信先、契約しない場合の連絡停止も表示する。

佳奈さんは白いキッチンを見ずに、二度目の内見を始めた

土曜13時40分。佳奈さんは候補マンションの玄関で、紺、緑、赤茶の三つのファイルを開いた。紺は長期修繕計画、緑は収支、赤茶は議事録。前回なら白いキッチンへまっすぐ歩いたが、この日は管理人室の掲示と共用廊下を先に見た。

仲介担当には、値上げ案の次回審議日、直近大規模修繕の実額、給排水管工事の範囲を尋ねた。回答はその場ですべてそろわなかった。「売主と管理会社へ確認します」。佳奈さんは申込期限を一日延ばせるか聞き、延ばせないなら資料不足のまま決めないと伝えた。

帰り道、佳奈さんは「管理良好」の文字を候補名から外した。代わりに「資料回答待ち」と保存した。買うか買わないかは、まだ決めない。けれど、どの回答なら次へ進めるかは、昨日よりはっきりしていた。