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新築マンションと中古マンションの比較

イニシャルコストの安い中古マンションとそれよりやや高めの新築マンションでは60年間住んだ場合のトータルコストにどのような差異が生まれるのでしょうか。また毎月の住宅コストはどのような推移をたどるのでしょうか。ここでは3000万円で購入した新築マンションと2000万円で購入した中古マンション（リフォーム版とリノベーション版）とで比較を行ってみます。

新築マンション前提条件

• 35歳で新築マンションを3000万円で購入
• 間取りは1LDKの52.8�u(16坪）
• 3000万円を銀行ローン（年利1%）35年返済で借入

  ⇒月々返済額84,685円（ボーナス払いなし）

• 管理費10,000円
• 修繕積立金5,000円（10年ごとに5,000円上がると想定）
• 固定資産税12万円／年（5年目まで半額、30年目以降は10万円と想定）

リノベマンション前提条件

• 35歳で築20年の中古マンションを2000万円で購入
• 間取りは1LDKの52.8�u(16坪）
• 700万円かけてリノベーション
• 2700万円を提携ローン（年利1%）35年返済で借入

  ⇒月々返済額76,217円（ボーナス払いなし）

• 管理費10,000円
• 修繕積立金15,000円（10年ごとに5,000円上がると想定）
• 固定資産税12万円／年（30年目以降は10万円と想定）

リフォームマンション前提条件

• 35歳で築20年の中古マンション（リフォーム済み）を2000万円で購入
• 間取りは1LDKの52.8�u(16坪）
• 2000万円を銀行ローン（年利1%）35年返済で借入

  ⇒月々返済額56,457円（ボーナス払いなし）

• 管理費10,000円
• 修繕積立金15,000円（10年ごとに5,000円上がると想定）
• 固定資産税12万円／年（30年目以降は10万円と想定）

トータルコスト比較

こう見るとリフォームマンションが圧倒的に有利なように感じますが、実は最終的に新築マンションとの差は500万円未満まで縮小しているのです。3000万円の新築マンションと2000万円の中古マンションで当初1000万円の開きがあったわけですから、いかに新築マンションのコスト性能が優れているかよく分かります。

60年間のトータルコストで見ると、安い中古マンションを購入した方が低く抑えることができますが、新築マンションの方がコストパフォーマンスが高いということが言えそうです。

毎月コスト比較

毎月のコストにも面白い特徴が見られます。やはり住宅ローンの返済が完了するまでは初期費用の安いリフォームマンションが優勢を保っています。しかし、住宅ローンを返済し終えた後は新築マンションがリフォームマンションを逆転して最も割安なコスト負担となっています。このグラフが新築マンションと中古マンションの比較という意味では、如実に特徴を現しているということが言えるでしょう。

イニシャルコストの高い新築マンションは当初の負担こそ中古マンションに比べて割高ですが、老後に突入してからの住居費に関しては中古マンションよりも優位性を発揮することになるのです。やはり老後になってから負担が大きいよりも稼ぎのある現役時代にある程度の負担をしてしまった方が、人生設計という意味では優位性があるかもしれません。

評価額比較

単純な評価額の比較という意味ではリフォームマンションが最も優れた推移を示していると言えるでしょう。ただ中古マンションも30年を過ぎるとなかなか売却しづらくなるのも事実ですので、売却のしやすさという観点で見ると新築マンションに軍配が上がります。

ここでは典型的に毎年4万円ずつ坪単価が減少するシミュレーションを採用していますが、資産価値の推移だけは物件ごとに千差万別な動きをします。少しでも資産価値の下落スピードの遅いマンションを購入することこそが、豊かなおひとりさまライフを送るための原動力と言っても過言ではありません。

トータル性能で比較すると新築マンションに軍配

2000万のリフォーム中古マンションと3000万の新築マンションを比較すると僅差ではありますが、新築マンションの方がトータルで優位と言えるでしょう。新築マンションの方がコストパフォーマンス、居住性能、売却のしやすさという点で上回っています。リフォームマンションはイニシャルコストの安さとトータルコストの低さという観点から選択肢には入れた方がよいでしょう。

リノベーションマンションは全ての点において低い評価となりました。もちろん自分好みの居住空間を手に入れるという点においては他を圧倒するわけですが、トータルで比較するとなかなか苦しい状況です。リノベーションしたマンションに一生住み続けたいという方意外は新築マンションかリフォームマンションを選択肢とするのがよいでしょう。中でも一生住み続けることを視野に入れるのであれば新築マンションが最も有力な選択肢となるに違いありません。

今回の結論としては、トータルバランスを考えると新築マンションに軍配ということになりました。

次回以降では新築マンションと賃貸マンションとの比較についても考えてみることにします。現役時代は賃貸に住んでいても全く問題ありませんが、いざ老後を迎えた時に賃貸マンションに住み続けるとどのようなリスクがあるのか一緒に考えてみましょう。