築20年リフォームマンションの場合

リフォームマンションの場合はどうでしょう

前回（築20年リノベマンションの場合）は、築20年のマンションを購入してリノベーションした物件について、トータルコストの試算や評価額の推移について見てきました。今回は同条件のマンションをリフォーム済みで購入した場合について考えてみることにします。つまり、同じマンションを購入したとして、リノベーションにかかった700万円がどのようにトータルコストに響いてくるのか。また、評価額にはどのように反映されるのかを確認することが目的です。

前提条件

35歳で築20年の中古マンション（リフォーム済み）を2000万円で購入
間取りは1LDKの52.8㎡(16坪）
2000万円を銀行ローン（年利1％）35年返済で借入
⇒月々返済額56,457円（ボーナス払いなし）

管理費10,000円
修繕積立金15,000円（10年ごとに5,000円上がると想定）
固定資産税12万円／年（30年目以降は10万円と想定）

一般にマンションの坪単価は毎年4万円ずつ減少すると言われています。リノベマンションの例と同様に、築20年まで毎年4万円減少し、それ以降は毎年1万円減少していくものとします。
ちなみにこの物件の坪単価は2000万円／16坪＝125万円ということになります。新築時の坪単価は125万円＋80万円（4万円×20年）＝205万円だっという想定です。

10年後（築30年目）の資産価値は？

住宅ローン残高：1,498万円

当初残高2,000万円から502万円減少

10年間のランニング費用：10,974,840円

（56,457円＋10,000円＋15,000円）×12カ月×10年＋12万円×10年

毎月の費用：91,457円

10,974,840円÷10年÷12カ月

坪単価：115万円

125万円－1万×10年

物件評価額：1,840万円（推定）

115万円×16坪＝1,840万円

この時点で売却すると手数料を考えてもややプラス（200万円程度）になる想定です。
2年ごとの更新料を考えると月8万円の賃貸に住んでいたのとほぼ変わらない支出額という計算になります。

20年後（築40年目）の資産価値は？

住宅ローン残高：943万円

当初残高2,000万円から1,057万円減少

10年間のランニング費用：11,374,840円

（56,457円＋10,000円＋20,000円）×12カ月×10年＋10万円×10年

毎月の費用：94,790円

11,374,840円÷10年÷12カ月

坪単価：105万円

115万円－1万×10年

物件評価額：1,680万円（推定）

105万円×16坪＝1,680万円定

築40年のマンションを売却するのはなかなか難しい可能性もありますが、この時点で売却できた場合、最大で500万円程度のプラスが見込めます。
月8.5万円程度の賃貸に住んでいたのとほぼ変わらない支出額という計算になります。

30年後（築50年目）の資産価値は？

住宅ローン残高：330万円

当初残高2,000万円から1,670万円減少

１０年間のランニング費用：11,974,840円

（56,457円＋10,000円＋25,000円）×12カ月×10年＋10万円×10年

毎月の費用：99,790円

11,974,840円÷10年÷12カ月

坪単価：95万円

105万円－1万×10年

物件評価額：1,520万円（参考）

95万円×16坪＝1,520万円

さすがに築50年となると売却するのは難しいかもしれません。物件評価額は算出していますが、ほぼ0円と考えていただいたほうがよいかもしれません。
修繕積立の費用もじわりと値上がりし、管理費と合わせると月々35,000円の支払いです。50㎡で築50年となるとこのくらいは考えておいた方がよさそうです。

40年後（築60年目）の資産価値は？

住宅ローン残高：0万円

当初残高2,000万円

１０年間のランニング費用：9,187,420円

56,457円×60カ月＋（10,000円＋30,000円）×12カ月×10年＋10万円×10年

毎月の費用：76,541円

9,187,420円÷10年÷12カ月

坪単価：85万円

95万円－1万×10年

物件評価額：1,360万円（参考）

85万円×16坪＝1,360万円

購入して40年後ということは、35歳で購入したとして75歳になっているということです。途中で住宅ローンも完済し、月々の費用負担はぐっと少なくなります。
築60年なので実質的な資産価値はほぼ0ですが、この頃から賃貸とのコスト差が広がっていくことになります。
さすがにこの年齢で賃貸に住み続けるのはかなり難しいことでしょう。中古マンションを買ってよかったとしみじみ実感しているに違いありません。

50年後（築70年目）の資産価値は？

住宅ローン残高：0万円

当初残高2,000万円

10年間のランニング費用：6,400,000円

（10,000円＋35,000円）×12カ月×10年＋10万円×10年

毎月の費用：53,333円

6,400,000円÷10年÷12カ月

坪単価：75万円

85万円－1万×10年

物件評価額：1,200万円（参考）

75万円×16坪＝1,200万円

とうとう前人未到の築70年に到達しました。35歳で購入したとして85歳になっている計算です。ここまでくると修繕積立金の額もなかなかのものになっています。
1981年以降に建てられた新耐震基準適用物件であれば、築70年でも十分住めるだけの強度は有しているはずです。
ちなみに修繕積立金の額は管理組合の話し合いによって決まりますので、一概にこのくらいの金額ということは言えません。
管理組合の決議次第では、もう少し割安になる可能性もありますし、その代わりとして一時金を徴収される場合もあります。
このあたりの条件はリノベマンションを購入した場合とほとんど同じになります。

60年後（築80年目）の資産価値は？

住宅ローン残高：0万円

当初残高2,000万円

10年間のランニング費用：7,000,000円

（10,000円＋40,000円）×12カ月×10年＋10万円×10年

毎月の費用：58,333円

7,000,000円÷10年÷12カ月

坪単価：65万円

75万円－1万×10年

物件評価額：1,040万円（参考）

65万円×16坪＝1,040万円

築80年まで本当にいけるのかは不明ですが、購入してから60年ということは既に95歳になっています。
この年齢で建て替え議論とかされても正直困ってしまいます。ここまで来たら是が非でもこのまま住み続けたいところです。
鉄筋コンクリートのマンションはメンテナンスさえすれば60年～70年は住み続けることが可能と言われています。しかしそれ以降はどうなのか正確なところは誰も分かりません。

60年間のトータルコストは？

2000万リフォームマンションのトータルコスト：56,911,940円

築20年リフォームマンションの場合

2000万円で購入した中古マンション（リフォーム済み）ですが、住宅ローンの利息や管理費、修繕積立金などを合わせると3倍近い費用がかかった計算です。やはり中古マンションは修繕積立金がネックとなり晩年のコスト負担を圧迫してしまいます。今後新築マンションとのコスト比較をすることでさらに面白い事実が見えてくるかもしれません。楽しみにしていてください。

毎月コストの推移

築20年リフォームマンションの場合

住宅ローンを払い終えた35年目以降から毎月のコスト負担がググッと小さくなっています。55㎡のマンションに5万円台で住めるのであれば賃貸よりお得と言えるかもしれません。注目いただきたいのは老後にさしかかったあたりからコスト負担が大きく下がっているという事実です。これがもし賃貸マンションであれば老後も同じ賃料を払い続けるわけですからぞっとします。もちろん安い賃貸に住み替えるという選択肢もあるのでしょうが、連帯保証人の問題や住み心地の低下などいろいろ乗り越えるべき問題はありそうです。そう考えると修繕積立で多少のコストアップはあるものの、賃貸の老後に比べれば安泰ということが言えるかもしれません。住宅ローンを払い終えてからの条件はリノベマンションと同様ということですね。

評価額の推移

築20年リフォームマンションの場合
※購入から30年後（築50年）に売却できるかは不明のため参考表示としています

10年後（築30年）に売却した場合、売却手数料等をややプラスの収支が想定されます。20年目（築40年）で売却に成功すれば最大で500万円程度のプラスとリノベマンションに比べると好条件です。このぐらいのプラスが出せるのであれば10年～20年で住み替えという選択肢も十分に考えることができます。最初に大きな支出をしてしまうリノベーションマンションに比べると自由度が高い選択肢と言えるかもしれません。

リノベマンションと同様に最後まで住み続けられるかは運次第

このように住宅ローンを返済し終わったとしても、修繕積立金が定期的に値上がりすることによってリノベマンションと同様に晩年の住宅コストを圧迫することになります。
今回は築20年で購入し、築80年までの試算を行いましたが、実際ここまで住めるのかは運次第というところもあります。築30年の物件を購入するとなると、その物件だけで人生を終えるのはかなり難しいというのは中古マンションの宿命でもあります。
しかし、リフォームマンションはリノベマンションよりも初期費用が抑えられている分、早い時期での売却が可能であるという利点があります。

次回（2000万リフォーム VS 2700万リノベ）では、リノベマンションんとリフォームマンションの違いについてもう少し詳しく見てみましょう。