住宅ローンの基礎知識

おひとりさまの住宅ローン

超低金利時代の到来

住宅ローンの変動金利は今や0.5%台と破格の安値水準となっています。
これは住宅ローン控除を利用すればマイナス金利（お金を借りて利息がもらえる）となる水準です。つまり、キャッシュでマンションが買えたとしても、一括払いではなく住宅ローンを組んで買った方がお得ということなのです。

もちろんこの金利水準であればマンションの買い時といえるわけですが、この超低金利時代はいつまで続くのでしょうか。
住宅ローンの変動金利は日銀の政策金利に連動するようになっています。日銀は景気の動向を見ながら好景気であれば金利を上げ、不景気であれば金利を下げて景気をコントロールしようとします。

では今後、日銀が金利を引き上げる時がやってくるのかということですが、小幅は動きはあるかもしれませんが、大きく金利を引き上げる可能性は極めて小さいと考えらえます。

ポイントは大きく２つあります。
１つ目のポイントは、日本が成熟経済に移行してしまった点です。
高度成長期のように10%前後の成長を続けているときは公定歩合も9%近くを推移していましたが、今や0%近辺の成長率が当たり前の時代です。成長率が低い状況で政策金利だけが高くなることは考えづらいことなのです。

２つ目のポイントは、日本の国債残高が大幅に積みあがっている点です。
みなさまご存知のように今や日本の借金は1000兆円を超える水準といわれています。ただそのほとんどが国内の機関投資家によって保有されていますので、なんとか安定が保たれているわけです。

ここでいう機関投資家とは、銀行であり生命保険会社であり最近は日銀も積極的に国債の買い入れを行っています。これらの機関投資家は安定して国債を保有してくれる国から見ればお得意様なのです。しかし、政策金利が上がれば国債の金利も上昇し、これら機関投資家が保有する国債の価値は下落することになります。

日銀以外の機関投資家もボランティアで国債を買っているわけではないので、あまりに国債の価値が下落してしまうと保有する国債を売らざるを得ません。そうなると価値の下がった国債を海外のヘッジファンドなどが買いあさるということも想定されます。国債の外国人保有比率が上がると国債価格の乱高下につながり、元金1000兆円の利払いが行えなくなり、ギリシャ危機のような破たん危機ということもあり得なくはないのです。

このようなことを避けるためにも日銀は政策金利の引き上げには極めて慎重にならざるを得ないという理由があるのです。

高いGDP成長が見込めず、国の借金も積みあがった現状では今後も超低金利時代が長く続くものと予想されます。

固定金利か変動金利か

フラット35も1%台前半で借りられる現在の状況ではどちらがいいとう判断も難しいところがあります。
あまりリスクを取りたくないという方はフラット35で無理なく返済できる金額を借りるのが一番でしょうし、余計な金利を払いたくないのであれば変動金利を利用するのがよいでしょう。

筆者個人の見解ではありますが、今後変動金利が上昇したとしても今の固定金利より高くなることはないと考えています。
ただ変動金利で目いっぱい借りてしまうのはリスクが大きすぎるので、繰り上げ返済も考慮に入れて無理のない金額を借り入れるようにしましょう。

繰り上げ返済はどっちが有利？

繰り上げ返済には2つの方法があります。返済期間を減らすタイプと元金を減らして今後の支払額を減らすタイプの２種類です。
ではどちらの方法で繰り上げ返済を行うのがよいのでしょうか。

一般的に返済期間を減らすタイプの方が、利払いの削減効果が大きいためお勧めですという意見が多いです。もちろん住宅ローンが無理なく支払えていて、今後も大きな不安要素がないのであればこの方法で繰り上げ返済するのがよいでしょう。
しかし、人生何があるのか分からないのも事実です。せっかく35年の長期で住宅ローンを借りることができたのに、自分からのその権利を短くしてしまうのはあまり得策ではありません。一旦期間を短くすると、もうその期間をもとに戻すことはできないのです。銀行に返済が苦しくなったので短縮した期間をもとに戻してくださいとお願いしても戻すことはできません。

元金を減らして支払額を減らすタイプ（返済額再計算方式ともいわれます）であれば、返済期間はそのままに毎月の支払額を減らしていくことができます。少しづつ負担が軽くなるので徐々にリスクが低減していくことになります。そうなれば有事への備えもしやすくなります。

毎月同じ金額を繰り上げ返済していく場合、どちらのタイプを選択しても支払が終わるタイミングは結局同じになりますので、より柔軟性のある返済額再計算方式で繰り上げ返済を行っていった方が無難といえるでしょう。